De rechtbank Midden-Nederland heeft bij kortgedingvonnis van 18 maart 2022 als eerste concreet geoordeeld over de vraag of een gemeente (onverminderd) uitvoering mag geven aan een onderhandse koopovereenkomst die was gesloten vóór het Didam-arrest van 26 november 2021.

In het Didam-arrest oordeelde de Hoge Raad dat overheden bij de verkoop van onroerende zaken niet langer passief, maar actief het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen. Hierdoor kunnen grondverkopen door overheden in beginsel niet meer onderhands geschieden, maar moet door middel van een selectieprocedure ruimte worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen indien (redelijkerwijs te verwachten is dat) er meer gegadigden zijn. Van een selectieprocedure mag alleen worden afgezien, als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt (zie ook onze LI-post van 13 december 2021). Na het Didam-arrest ontstond grote onduidelijkheid over de gevolgen van het arrest voor lopende onderhandelingen en reeds gesloten koopovereenkomsten. Het arrest bood geen antwoord op die vraag, omdat uit het arrest niet kan worden opgemaakt of de invulling die de Hoge Raad aan het gelijkheidsbeginsel geeft moet worden opgevat als een wijziging of juist als een bekrachtiging van een bestaande rechtsopvatting.

In de bij de rechtbank Midden-Nederland voorliggende casus was sprake van de verkoop van een kavel aan Shell, waarbij een kleine ondernemer, die op de kavel een onbemand tankstation met wasstraat wilde realiseren, na uitvoerige gesprekken met de gemeente hierover alsnog was gepasseerd. Deze gepasseerde ondernemer vorderde in kort geding een verbod op (de op handen zijnde) levering van de kavel en een gebod tot het houden van een selectieprocedure in navolging van het Didam-arrest. De gemeente stelde zich op het standpunt dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend was met de Didam-regels en dat het nieuwe regels betrof die vanwege de rechtszekerheid niet met terugwerkende kracht kunnen worden toegepast. De voorzieningenrechter passeerde dit betoog en oordeelde dat de gemeente op het moment dat zij de kavel onderhands verkocht ook al aan het gelijkheidsbeginsel gebonden was. Volgens de voorzieningenrechter heeft de Hoge Raad het gelijkheidsbeginsel in het Didam-arrest ingevuld met de verplichting om bij de verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. Omdat volgens de voorzieningenrechter sprake is van een invulling van een bestaand recht, kan de verplichting tot een selectieprocedure niet als nieuwe regelgeving worden gezien. De voorzieningenrechter oordeelt verder nog dat het ook vóór het Didam-arrest al van belang was om duidelijke criteria te hanteren bij verkoop van een schaarse onroerende zaak en dat transparant handelen daarbij essentieel is. Aangenomen wordt dan ook dat de eisen die de Hoge Raad in dat arrest heeft geformuleerd slechts een uitvloeisel zijn van het gelijkheidsbeginsel en dat de gemeente in overeenstemming met die eisen had behoren te handelen. Kortom, er mag geen uitvoering worden geven aan de gesloten koopovereenkomst met Shell en een selectieprocedure is aangewezen. Hieraan doet ook niet af dat de Gemeente (mogelijk) tekort zal schieten in de nakoming richting Shell. De voorzieningenrechter weegt het algemene belang van burgers, bij het door de gemeente in acht nemen van het gelijkheidsbeginsel, zwaarder.

Hoewel dit een interessant en goed te volgen vonnis is, is hiermee niet gezegd dat definitief verkregen rechten vanwege het Didam-arrest in zijn algemeenheid niet meer hoeven te worden geëerbiedigd. In het onderhavige geval was de koopovereenkomst al wel gesloten, maar was de kavel nog niet geleverd. De in kort geding verzochte ordemaatregel verhinderde deze levering. Los van het feit dat dit een voorlopig oordeel in kort geding betreft, kunnen wij ons goed voorstellen dat in gevallen waarin de levering al wel heeft plaatsgevonden en het eigendom dus is overgegaan, de rechtszekerheid prevaleert. Ook achten wij voor de uitkomst in deze zaak relevant dat de eiser ook daadwerkelijk bekend was bij de gemeente als potentiele gegadigde (er was uitvoerig over planvorming gesproken), zodat de gemeente met die reden hoe dan ook met de belangen van deze ondernemer rekening had kunnen en moeten houden. Dat zou anders kunnen uitpakken voor partijen die op dezelfde wijze de uitvoering van een vóór het Didam-arrest gesloten koopovereenkomst beogen te verhinderen, terwijl zij niet eerder hun interesse voor de betreffende onroerende zaak duidelijk kenbaar hebben gemaakt. Niettemin biedt deze uitspraak handvatten voor lopende onderhandelingen en situaties waarin nog niet tot de feitelijke levering van gronden is overgegaan.

Zie voor de volledige uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland: ECLI:NL:RBMNE:2022:1017.

Co-auteur: mr. L.M. Engels